Vous exploitez un commerce et vous venez de recevoir, par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ? Cet acte est sérieux : faute de réaction rapide, vous risquez de perdre votre bail, et donc votre fonds de commerce. Voici ce qu’il faut savoir et les bons réflexes à adopter.
Qu’est-ce qu’un commandement visant la clause résolutoire ?
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : elle prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas certaines obligations, le plus souvent le paiement des loyers et des charges.
Pour mettre en œuvre cette clause, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause ne produit effet qu’un mois après ce commandement resté infructueux. L’acte doit mentionner ce délai, à peine de nullité.
Vous disposez d’un mois : ne le laissez pas passer
Ce délai d’un mois est court. Dès réception du commandement, il est essentiel de :
- vérifier les sommes réclamées : loyers, charges, indexation, taxe foncière… Sont-elles réellement dues et correctement calculées ?
- contrôler la régularité de l’acte : mentions obligatoires, reproduction de la clause, délai d’un mois indiqué ;
- consulter un avocat sans attendre, afin de choisir la meilleure stratégie avant l’expiration du délai.
Les solutions possibles
1. Régler la dette dans le délai
Si les sommes sont dues et que vous pouvez les payer, le règlement intégral dans le mois empêche l’acquisition de la clause résolutoire. Conservez une preuve du paiement.
2. Demander des délais de paiement au juge
Si vous ne pouvez pas tout régler immédiatement, le juge peut vous accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si vous respectez l’échéancier fixé, la clause est réputée ne jamais avoir joué et votre bail est sauvegardé.
3. Contester le commandement
Le commandement peut être contesté s’il est irrégulier, si les sommes réclamées ne sont pas dues, ou si le bailleur agit de mauvaise foi, par exemple en délivrant le commandement à une période où il sait que le locataire ne peut pas réagir. Une contestation bien fondée peut aboutir à l’annulation du commandement.
4. Négocier avec le bailleur
Une négociation, menée par avocat, permet souvent d’obtenir un échéancier amiable formalisé par écrit, évitant une procédure longue et coûteuse pour les deux parties.
Que se passe-t-il si vous ne faites rien ?
À l’expiration du délai, le bailleur saisit en général le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner votre expulsion. Même à ce stade, il est encore possible de demander des délais au juge, mais votre marge de manœuvre est plus réduite.
Bailleur : comment sécuriser la procédure ?
Si vous êtes propriétaire de locaux commerciaux et que votre locataire ne paie plus, un commandement mal rédigé peut être annulé et vous faire perdre plusieurs mois. L’avocat vous accompagne dans la rédaction de l’acte, le calcul de la dette et la procédure de référé.
Un accompagnement à Montpellier
Me Adriana Ivanova, avocate au barreau de Montpellier, assiste locataires et bailleurs dans les litiges de baux commerciaux : analyse du commandement, demande de délais, contestation, négociation et procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Montpellier.
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